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租金扣除

租金扣除税准备

2020 年 7 月 10 日,星期五

出租物业可以是很好的投资,并提供一些方法来通过租金扣除来保护您的应税收入。但是,在购买、管理和出售您的出租物业期间存在一些与税务相关的问题,这些问题最终会影响您的租金所得税率。适当处理、协调和报告应税事件,例如关闭成本、维修与改进、折旧、1031 交换(甚至反向 1031 交换)看似无辜的 HOA 会费和里程可以改善您的税收后果。虽然不正确的税务报告可能会导致未来问题的缓慢酝酿。

出租物业业主

大多数出租业主将自己定义为投资者。是的,当然,为什么不呢?但是,您会将沃伦巴菲特称为投资者还是企业主?我们会称他为企业主,他碰巧将自己的业务投资于其他业务。也许我们正在分头行动并陷入语义中,但同时我们将您和您的出租物业视为一项业务。因此,您的企业需要业务顾问的关心和指导,而这正是 bwin娱乐手机版 的优势所在。我们帮助您消除出租物业管理中的情绪,并以超然的、以业务为导向的视角帮助您通过最大限度地扣除租金来积累财富。

度假短租

这不一定很复杂,但许多出租物业和一些税务专业人士都弄错了。所以,我们在这里,试图纠正世界的可怕方式,一次一篇出租文章。你有四个基本场景——

  1. 长租
  2. 短租
  3. 您提供大量服务的短期租赁
  4. 短期租赁,您也使用该物业

长租
这很简单。这是您购买单户住宅或商业建筑并按年出租的常见情况。

短租
这个也很容易(或者至少可以很容易)。如果您的租赁在一年中拥有多个租户,但您不提供实质性服务(定义如下),也未亲自使用,那么您将拥有一份简单的短期租赁,该租赁在表 E 中报告您的个人纳税申报表(1040 表)。

提供大量服务的短期租赁
如果您有与上述类似的短期租赁,但提供大量服务,那么您的租赁活动会在附表 C 中报告……再读一遍……您的个人纳税申报表的附表 C 并需缴纳自雇税。糟糕!什么是实质性服务?根据 美国国税局第 527 号出版物, 实质性服务是——

如果您提供的主要服务主要是为了您的租户的方便,例如定期清洁、更换床单或清洁服务,则您在附表 C 中报告您的租金收入和支出。如果您的租赁活动,请使用表格 1065,美国合伙收入申报表是合伙企业(包括与您配偶的合伙企业,除非它是合格的合资企业)。实质性服务不包括提供暖气和照明、公共区域清洁、垃圾收集等。有关更多信息,请参阅 Pub。 334,小型企业税务指南。此外,您可能需要使用自雇税附表 SE(表格 1040 或 1040-SR)为您的租金收入缴纳自雇税。

个人使用的短期租赁
假设你在阿斯彭有一个滑雪公寓,你不时使用它,你也把它出租给别人。如果您的个人天数超过 14 天,那么您必须根据租金使用百分比按比例分配租金扣除额和费用。

出租使用 % = 出租天数 /(出租天数 + 个人使用天数)

好的,所以您使用租金使用百分比来限制您的租金扣除额。怎么办?你能创造损失吗?也许。如果出租物业活动触发休假规则,则不适用休假规则:1) 一年中出租的时间少于 140 天,或 2) 个人使用天数超过出租天数的 10%。按比例扣除的租金和费用仅限于收入(换句话说,您不能有租金损失)。

如果假期规则不适用,那么您可能会有净租金损失。可以?是的,可以。有排序规则,首先使用抵押贷款利息和财产税来抵消租金收入,然后使用运营费用和租金折旧。如果运营费用和租金折旧产生净租金损失,则该损失将结转。

大师赛规则
主规则源于国内税收法第 280A(g) 条。这是一项独特的规则,其中在一个纳税年度内出租其财产 14 天或更短时间的房主不被视为从事营利活动,因此不必申报租金收入。该房产仍可被视为第二套住房,抵押贷款利息和房产税仍可抵扣。是的,宝贝!他们将其称为大师赛规则,来自那些为乔治亚州奥古斯塔的大师赛出租房屋的人。

否则假期规则不适用,但您的租金扣除和费用会根据租金使用百分比受到限制。好消息是,如果这些按比例计算的租金​​扣除额超过租金收入,您仍然可能有净租金损失。

出租物业税准备

许多报税公司向您收取基本费率,然后再加上电子申报、联合申报、出租物业、资本收益、小企业等的额外费用。 一旦您承诺并找出总费用,就为时已晚。我们提供的费用范围为 $500 to $700 对于大多数出租业主,包括我们 8 月和 11 月的财务调整(见下文)。我们的费用还包括您的租金折旧计划、州纳税申报表和 eFiling(别开玩笑了……谁对 eFiling 收费了?)。您的费用可能会根据出租物业的数量而增加。我们有少数客户拥有 30 多处出租物业,这些税务准备费用高达 2,000 至 2,500 美元。

许多出租业主因为不知道如何正确定位自己而错过了税收减免。例如,从您的租金中扣除旅行费用。或者是扣除手机、里程和家庭办公室的优化方式。维修和改进怎么样?最低限度的安全港从 国税局公告 2015-82 哪个规定 2,500 美元或以下的物品被视为立即扣除租金,不必折旧?

让我们不要忘记所有短期和假期规则!在我们准备您的纳税申报表时,让 bwin娱乐手机版 负责所有这些导航。

租金折旧

纳税人最常见的问题之一是关于出租物业的折旧。你应该做还是不做?好吧,美国国税局说这无关紧要,因为有一条叫做允许与允许的小规则。这个小金块基本上说如果折旧是允许的,那么它被认为是被扣除的。换句话说,即使您不将折旧作为租金扣除,美国国税局也会假设您这样做了。哎呀。如果您过去没有扣除出租物业折旧,可以做什么?当结合更复杂的 3115 表格(会计方法的变更)时,我们通常可以根据第 481(a) 条的调整进行调整。无论哪种方式,我们都可以提供帮助。

您是否贬低您的短期租金?也许。

维修与改进

以下是有关出租物业维修(租金扣除)和改善(租金折旧)的一些常见问题。

  • 我画了里里外外。我贬值了吗?
  • 我在整个地方放了地毯。我花钱吗?我只在一个房间里放了地毯。怎么办?
  • 我换了热水器。这是如何运作的?
  • 我每年冬天都会飞往太浩湖滑雪,看看可能要买的公寓。我可以扣除我的旅行费用吗?
  • 为了厨房里诺,我开车来回家得宝无数次。我可以扣除里程吗?
  • 我为我的 quadplex 买了四台洗碗机。我可以花费它们还是必须对它们进行折旧? (剧透警报-您可以根据安全港规则立即支出)。

必须妥善处理扣除费用和资本化改进。有一个我们和其他人使用的首字母缩略词,BAR 或 BRA……任您选择!

  • 乙为 改善 例如在租赁中增加一个翼楼或完成地下室,
  • 改编 例如将房屋改造成办公空间,其用途是“新的或不同的”,因为它与“预期的普通用途”不一致,或
  • 恢复 此类重大维修使出租物业恢复到“正常高效的运营状态”。

在美国国税局的眼中,在酒吧的天花板上装上一堆胸罩可能不是一种改进,但肯定是值得笑的。另一种说法是 BAR = 改进,而改进 = 折旧(而不是作为直接租金扣除费用)。

财富大厦

出租房产是糟糕的税收工具,有两个真正重要的原因。首先,如果您赚了太多钱(已婚纳税人的调整后总收入超过 100,000 美元),那么您的租金损失将从 100,000 美元的 25,000 美元慢慢限制到 150,000 美元的 0 美元。换句话说,如果您的租金损失 20,000 美元,但您的收入为 150,000 美元,则您的租金损失扣除额为 zippo。然而,这些损失确实会延续到未来几年。有例外 房地产专业人士 根据美国国税局的定义。

出租物业税准备其次,这对您不利……大多数租金损失是由折旧造成的。但是,当您出售房产时,您必须在收益计算中加回折旧。这个小小的惊喜被称为折旧回收。因此,您这些年来部分由租金折旧产生的租金扣除额在出售时确实是对 IRS 的借据。一切都没有丢失;你可以执行一个 1031同类交换 (您也可以执行反向 1031,即您先购买下一处房产,然后再购买已放弃的房产 - 棘手,但我们可以指导您)。

那么,如果人们讨厌降低您的税收负担,为什么他们想要拥有一大堆出租物业呢?简单的!出租物业积累财富,归根结底,财富积累是您的主要目标。如果您可以在此过程中节省一些税金,那么赢家赢家鸡肉晚餐。但奖品是真正的财富积累。

租金扣除顾问

Jason 和 Tina Watson 自 1996 年以来一直是出租物业的所有者,可以提供全面的税务建议以及现实生活中的出租物业业务bbin手机版。无论您有一个或多个,单户或多单元,个人拥有,在自我指导的 IRA 或与您的合作伙伴的 LLC 中,bwin娱乐手机版 都有实际经验来准确地准备您的租赁财产税申报表并降低您的租金收入分类率。更重要的是,我们拥有帮助您规划未来的专业知识!

其他问题也会出现,例如搬回您的出租屋。您如何处理租金折旧收回?我应该把我的租金放到有限责任公司吗?关于什么 保持无害协议 与我的租户?目前个人住宅销售的 250,000 美元和 500,000 美元的收益如何处理,部分年作为租金?常见问题 - 但每个答案都必须根据您的独特情况进行定制。

考虑一个 第1031章交流 推迟资本收益?也称为同类交换。这可能是一个很棒的计划,但在之前、之中和之后都需要指导。反向1031交换怎么样?是的!这是您在出售放弃的财产之前购买替换财产的地方。这需要中间人和敏锐的律师的帮助,但在有很多事情发生但你的时机完全不正常的情况下,这很容易做到。

有一些减少资本收益和折旧收回的交易技巧,例如增加出售土地时的分配以抵消一些收回的折旧,因为土地没有折旧而是升值了。地点地点地点。这会变得棘手,并且可能涉及评估(希望您能从买家那里获得一份副本)。

你给奶奶买的第二套房子怎么样?你把这叫做租金,让她付你租金吗?还是称它为第二个家更好,让奶奶支付你的食物和保姆职责?同样,这些都是常见的情况,我们帮助提供各种选择,包括如何定位自己以最大限度地积累财富。

让我们聊聊您、您的租金以及如何积累财富!

    有两种类型的税务任命。一个是 税收收入 这是税务准备的初步会议,当然是免费的。另一个是 税务bbin手机版 您有具体问题并且需要税务专业人士的解答。

     

    我们的费用为 40 分钟 150 美元(或与合作伙伴或高级经理的高级bbin手机版费用为 250 美元)。如果我们决定推进订婚,我们将 将bbin手机版费记入未来的服务.如果您不需要令人信服并且已经想要我们的服务,例如纳税申报表准备, 商业bbin手机版服务或税务巡逻,您只是有一些内务问题,我们会免费为您解答。收取bbin手机版费来告诉您我们有多棒并不酷。

     

    bbin手机版安排在工作日的工作日。是的,我们可以适应其他日子和下班时间,但经过一番翻白眼和抱怨后,我们勉强同意了。此外,我们的日程安排在 1 月至 4 月期间更加压缩。我们将回答您的问题以确定三件事-

     

    • 你需要我们的帮助吗?
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    • 我们可以作为合作伙伴一起工作吗?

    从那里我们可以确定最好的计划,这可能是一个简单的“继续保持”;否则,我们将共同构建一个可延展的计划并为这些服务提供报价。

     

    令人震惊的是,我们实际上通过电子邮件或电话回复了所有bbin手机版请求(如果有机会的话)。这里没有黑洞!

     

    租金所得税税率

    房东和业主经常向我们询问他们的租金所得税税率。租赁活动没有特殊的租金所得税税率。相反,这些创收活动被视为普通收入并相应征税。但是,鉴于您对提供大量服务的短期租赁的了解,您也可能需要缴纳自雇税。因此,您的租金所得税税率将是您的普通所得税税率加上 15.3%。哎呀。

    而且,让我们记住资本利得税,包括在您出售出租物业时收回的折旧。折旧回收按您的普通所得税税率征税,最高税率为 25%,资本利得税可以是 0%、10%、15% 或 20%,外加 3.8% 的净投资所得税(如果您触发它)。

    第 199A 节租金减免

    第 199A 节为小企业主提供 20% 的扣除,但出租物业是否被视为贸易或企业?第 199A 节租金收入的答案是肯定的,但我们花了一些时间才到这里。 2018 年 8 月,美国国税局发布了 拟议条例 1.199A 为第 199A 条提供一些额外的见解,但没有澄清或确认租金收入。

    财政部和美国国税局于 2018 年 10 月 16 日就拟议法规举行了公开听证会,他们收到了 335 条评论,这些评论可以在 财政部决定 107892-18.与美国国税局发布的最终第 199A 条规定同时进行 公告2019-7 标题为第 199A 条贸易或商业安全港:租赁房地产。

    八月和十一月的财务调整

    对于那些与我们仅进行税务合作的客户,我们提供的不仅仅是纳税申报表。报税很无聊。包括预测和年终税收变动在内的税收规划对您来说比一些旨在遵守 IRS 的尘封的 PDF 中的 100 页狼吞虎咽更有价值。哇,这是一个很长的句子……无论如何,我们在 8 月提供税务规划调整,然后在 11 月提供年终税务bbin手机版。这些是免费bbin手机版。当然,您以某种方式支付上述税务准备费用,但话说回来,这是大多数税务专业人士不提供的一项有价值的服务。单击下面的按钮了解更多信息。铆!

    价值主张

    bwin娱乐手机版 是税务顾问和商业顾问,而不仅仅是数字计算器。拥有和经营出租物业是一项业务,应如此看待。任何人都可以平衡支票簿。任何人都可以将正确的数字填入正确的空格中。但我们对您的出租物业税准备采取bbin手机版方法。你总能找到一个人花更少的钱来做——当然。但是,请考虑其他税务准备公司可能无法提供的 bwin娱乐手机版(前身为 Watson CPA Group)提供的可靠后端支持。阅读更多关于我们的 价值主张 here.

    房地产专业国税局选举

    要成为房地产专业人士,个人必须将大部分时间花在房地产业务上,包括开发或再开发、建设或重建、收购或转换、租赁、管理或运营、租赁和/或经纪。

    此外,全年在所有业务中进行的个人服务的一半以上必须在房地产业务中进行。所以,如果你有一年工作 2000 小时的花园式 W2 工作,你需要在房地产活动上花费 2001 小时。等待!还有更多。其次,您在房地产活动中的工作时间必须超过 750 小时。陡峭的门槛。

    租金扣除
    如果您拥有多个出租物业,每一个都将被视为一个单独的实体,并且您必须独立满足对每个物业的上述要求,除非选择将所有这些权益视为一项单一活动。此选择只是附在您的纳税申报表中的声明。根据 2010-13 年收入程序,您可以追溯进行选举(通常需要仅为选举修改纳税申报表)。

    一旦您有资格成为房地产专业人士,您必须 实质参与 在您的出租物业业务的运营中。这就是它变得棘手的地方,这也是大多数出租业主遇到麻烦的地方。如果您不能证明对您的租赁活动有实质性参与,您将受到被动损失限制(目前为 25,000 美元)。

    房地产经纪人和经纪人要小心! 仅仅因为您花费 3,000 小时来吸引买家,并不意味着您是房地产专业人士的扣篮。房地产经纪人不会自动为您提供资格。必须满足材料参与规则,并且 750 小时专用于您的租赁活动不在您作为房地产经纪人、房地产经纪人、经纪人等的工作范围内。

    有关与 IRS 对房地产专业人士的定义和材料参与测试直接相关的更多信息,请单击我们更新的博客文章的按钮,包括税务法庭案件-

    这是美国国税局的热门话题,所以不要惹麻烦..给我们打电话!

    出租物业可以提供出色的退休和现金流选择,但税收筹划需要提前完成,而不是推迟。我们期待着与您的合作!