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第 199a 节租金收入

第 199A 条租金收入安全港

By 杰森·沃森,注册会计师

2019 年 1 月 19 日星期六发布

第 199A 节为小企业主提供 20% 的扣除,但出租物业是否被视为贸易或企业?第 199A 条租金收入的答案是肯定的,但我们花了一些时间才到达这里。 2018 年 8 月,美国国税局发布了 拟议条例 1.199A 为第 199A 条提供一些额外的见解,但没有澄清或确认租金收入。

财政部和国税局于 2018 年 10 月 16 日就拟议法规举行了公开听证会,他们收到了 335 条评论,可以在 财政部决定 107892-18. 与美国国税局发布的最终第 199A 条规定同时进行 公告2019-7标题为第 199A 条贸易或商业安全港:出租房地产。

好的,现在我们正在做饭!但让我们首先让你厌烦法律;你需要先走路才能跑步。

第 199A 条贸易或业务定义

第 162 条 在第 199A 节中被引用为贸易或业务的适当定义。这 国税局试图添加语言 通过在他们的网站上说明来更好地总结定义-

术语贸易或业务通常包括为通过销售商品或提供服务产生收入而进行的任何活动。

第 199a 节租金收入这是 来自美国国税局的另一个宣传 website-

贸易或业务通常是为谋生或出于善意而进行的活动,以赚取利润。每个案例的事实和情况决定了一项活动是否属于贸易或业务。活动和交易的规律性以及收入的产生是重要的因素。 只要您有盈利动机,您就无需在交易或业务中实际获利。 但是,您确实需要不断努力以促进您的业务利益。

所有这些看起来都相当简单。此外,在 专员诉 Groetzinger, 480 US 23 (107 S.Ct. 980, 94 L.Ed.2d 25),美国最高法院于 1987 年裁定,要使一项活动符合贸易或业务的定义,它必须从事 a) 赚取b) 具有一定的规律性和连续性。这也是大多数出租房的业主,哪怕只是一栋房子。不要过多地解读“赚取利润”。这并不意味着它必须赚取利润……但您进行活动的意图是赚取利润(参见上面 IRS 简介的最后一句话)。

财政部和美国国税局收到的评论显示,纳税人和从业人员希望对贸易或业务进行明确测试、基于因素的测试或安全港定义。在依靠 希金斯诉专员案,312 U.S. 212 (1941),在美国最高法院明确指出定义贸易或业务是事实和情况确定的情况下,财政部和 IRS 拒绝在第 199A 条最终法规中更直接地定义贸易或业务。

这是拟议条例 1.199A 的简介,该条例大体上已成为最终条例(这有点令人作呕……抱歉)-

提议的 § 1.199A-1(b) 还为第 199A 节和提议的 §§ 1.199A-1 至 1.199A-6 定义了贸易或业务。第 199A 条的法定文本和立法历史都没有为第 199A 条的目的提供贸易或商业的定义。多位评论者表示,第 162 节是第 199A 节最合适的定义。尽管术语贸易或业务在该守则中的定义不止一项,但财政部(Treasury Department)和 IRS 同意评论者的意见,即就第 199A 条而言, 第 162(a) 条 为贸易或业务提供最合适的定义。这是基于这样一个事实,即第 162 条下的贸易或商业定义源自大量现有判例法和行政指南,这些判例法和行政指南在广泛的行业背景下解释了贸易或商业的含义。因此,第 162 条下的贸易或业务定义提供了适用于第 199A 条的目的且纳税人有应用经验的可管理规则,因此将贸易或业务定义为第 162 条贸易或业务将减少合规成本、负担和管理复杂性。

这是 IRS Notice 2019-7 中的另一个简介,有助于总结第 199A 节对贸易或业务的定义——

第 199A(d) 条将合格贸易或业务定义为除特定服务贸易或业务 (SSTB) 或以雇员身份提供服务的贸易或业务以外的任何贸易或业务。第 1.199A-1(b)(14) 条在相关部分将贸易或业务定义为第 162 条下的贸易或业务,但作为雇员提供服务的贸易或业务除外。第 1.199A-5(b) 和 1.199A-5(d) 节分别定义了 SSTB 和作为雇员提供服务的贸易或业务。

太好了……这到底是做什么的 第 162 条 读?好吧,我们也涵盖了-

(a) 一般而言。应允许扣除所有在纳税年度内进行任何贸易或业务而支付或产生的日常和必要费用,包括:

(1) 对实际提供的个人服务的工资或其他补偿的合理补贴;

(2) 离家从事贸易或业务的差旅费(包括食宿费用,但在当时情况下属于奢侈或奢侈的费用除外);和

(3) 作为继续使用或占有纳税人未取得或未取得所有权或没有股权的财产的贸易或业务目的而需要支付的租金或其他付款.

总而言之,贸易或业务的定义是一堆建立在模糊的成文法和判例法上的理论内容。因此,财政部和国税局与 国税局通知 2019-7确实为定义贸易或业务的目的创建了第 199A 条租金收入安全港。明确地说,IRS 2019-7 通知的序言指出,您的出租物业可能仍符合第 199A 条扣除的条件,尽管它不符合第 199A 条出租房地产安全港规则。让我们回顾一下那些……

第 199A 条出租物业安全港

美国国税局收到的 335 条评论中的大部分都集中在房地产活动的租金收入上(令人震惊!)。根据美国国税局 2019-7 号通知,如果满足安全港规定,租赁房地产企业将被视为贸易或企业,因此将享受第 199A 条扣除。该通知的部分内容是:“仅为了这个安全港的目的,租赁房地产企业被定义为持有用于生产租金的不动产的权益,并且可能包括对多个物业的权益。”

第 199a 节租金收入

两个警告;首先,纳税人必须将每个财产视为一个单独的企业或将它们组合在一起,由您选择。其次,住宅和商业物业必须被视为独立的企业。为什么企业的东西这么重要?它考虑了第 199A 节安全港规则的记录保存规定。继续阅读!

The 第 199A 条最终规定 and 国税局通知 2019-7 state directly-

仅就第 199A 条而言,如果租赁房地产企业在纳税年度内满足以下要求,则租赁房地产企业将被视为贸易或业务:

(A) 保留单独的账簿和记录以反映每个租赁房地产企业的收入和支出;

(B) 对于 2023 年 1 月 1 日之前开始的纳税年度,每年为租赁企业提供 250 小时或更多小时的租赁服务(如本收入程序所述)。 2022 年 12 月 31 日以后开始的纳税年度,在该纳税年度结束的连续五个纳税年度中的任意三个年度(或持有不足五年的企业为每年),提供 250 小时或以上的租赁服务(如本收入程序所述)每年就租赁房地产企业而言;和

(C) 纳税人保留有关以下内容的同期记录,包括时间报告、日志或类似文件: (i) 执行所有服务的时间; (ii) 对所提供的所有服务的描述; (iii) 提供此类服务的日期; (iv) 谁提供服务。此类记录将应 IRS 的要求提供以供检查。同期记录要求不适用于 2019 年 1 月 1 日之前开始的纳税年度。

该通知继续并精美地定义了租赁服务(以满足上述C段)-

用于此收入程序的租赁服务包括:

(i) 出租或出租房地产的广告;

(ii) 谈判和执行租约;

(iii) 验证潜在租户申请中包含的信息;

(iv) 收取租金;

(v) 财产的日常运营、维护和修理;

(vi) 房地产的管理;

(vii) 购买材料;和

(viii) 对雇员和独立承包商的监督。

租赁服务可由业主或业主的雇员、代理人和/或独立承包商提供。租期服务 不包括 财务或投资管理活动,例如安排融资;取得财产;研究和审查财务报表或经营报告;规划、管理或构建长期资本改善;或往返房地产所花费的时间。

IRS 通知 2019-7 还禁止从安全港进行三网 (NNN) 租赁。这是一种迂回的方式,因为根据定义,贸易或业务是一种寻求最大化收入和最小化支出的活动。三重净租赁并非旨在最大限度地减少费用,因为大部分费用都转嫁给了租户;这是租户最大的抱怨之一,因为房东没有省钱的动机。马桶堵了?让我们称其为最昂贵且响应最慢的管道工。

我们相信您会看到很多租赁从 NNN 转换为总租赁,以利用第 199A 条对出租物业的扣除。房东会因为无法直接转嫁增加的财产税和维护成本而尝试收取风险溢价,但作为租户,您应该明白税金处于危险之中,并且可以将其用作讨价还价的筹码。

第 199A 条自租收入

自租收入呢?好问题。一个常见的情况是企业主作为个人拥有建筑物或仓库,并将其租回给企业。此自租房收入是否符合第 199A 节扣除的合格商业收入?我们说是,因为在这方面没有任何直接矛盾……而且我们有很好的逻辑(当然在我们看来)。开始了-

回想一下,美国国税局 2019-7 号通知的序言中写道,租金收入可能仍然符合贸易或业务的条件,但不符合安全港条款的门槛。我们的立场是,如果您收取市场租金,并且您可以支持租赁安全港或第 162 条贸易或业务的定义,那么您可以根据第 199A 条扣除自租收入。

第 199a 节租金收入考虑一下 - 如果您拥有一家企业,并且您从某个人那里租用了该建筑物,那么您可能会为此人创建第 199A 条的扣除额,而您的营业收入将因租金费用而下降。说得通。此外,如果您是房东并且您作为房东有净租金收入,那么您可能会获得第 199A 条的扣除额。因此,您不会创造一种自租的情况,否则如果没有自租关系,这种情况就不会存在。

有些人会争辩说,特定的服务贸易或业务 (SSTB) 可以将通常不符合第 199A 条扣除条件的收入转化为可能符合条件的自租收入。这是将实体拆分为 SSTB 和非 SSTB 业务的“破解和打包”策略的一部分,从而有资格获得第 199A 条对非 SSTB 业务的扣除(前提是您达到了要求SSTB 二次测试,逐步淘汰)。

拟议的条例 1.199A 增加了防止这种情况的规定。因此,如果会计师在不同的实体中拥有公司和建筑物,自租收入就会“受到污染”,并被视为 SSTB 收入。这是因为两个实体拥有超过 50% 的共同控制权。不,您不能让您的配偶拥有建筑物而您拥有 SSTB 业务;归属规则妨碍并声明你们都拥有一切。再次,共同控制。这是法规中的一个简介-

例子。 律师事务所是一家为客户提供法律服务的合伙企业,拥有自己的办公楼并雇佣自己的行政人员。律师事务所分为三个合伙人。合伙企业 1 为客户提供法律服务。合伙企业 2 拥有办公楼并将整栋大楼出租给合伙企业 1。合伙企业 3 雇用行政人员,并通过与合伙企业 1 的合同向合伙企业 1 提供行政服务以换取费用。所有三个合伙企业均由同一人(律师事务所的原始所有者)拥有。由于三个合伙企业各自拥有 50% 或更多的共同所有权,合伙企业 2 将其几乎所有财产提供给合伙企业 1,合伙企业 3 向合伙企业 1 提供几乎所有服务,合伙企业 1、2 和 3 将根据本节 (a)(6) 段被视为一个 SSTB。

这在我们看来是不幸的。同一家律师事务所从非关联方租赁办公空间;由于 SSTB 收入限制,律师事务所可能不符合第 199A 条的扣除条件,但房东可能会。既然自租情况下收取的租金是市场租金,那为什么律师事务所不能也是房东呢?我们想说是,但美国国税局说不。我们相信这将以某种方式受到挑战,因为它从表面上看是歧视性的,并且如果自租按市场价格计算,它似乎会根据不同的情况对两种租赁业务进行不同的处理关于房东和租客的关系。

对于非特定的服务贸易或业务情况,最大的收获是确保该交易具有公平交易、公平交易(相对于自我服务)、公平市场定价等的所有外观。 警告: 自租考虑没有在税务法庭受到质疑;存在很大风险,因为您的第 199A 条对自租的扣除是基于能够证明它上升到贸易或业务的水平。

第 199A 条租金收入陷阱

第 199A 条出租物业的安全港确实解决了一些问题,而且看起来很简单;保留出租物业的账簿,花费 250 小时提供租赁服务,并保留证明所有这些内容的记录。

坦率地说,我们认为 250 小时的要求有点挑战性,因为这是每周大约 5 小时,如果您有一个单一的出租物业,每月花费超过 20 小时来管理它是值得怀疑的。请记住,您必须保留租赁服务的同期记录(即实时记录)以支持小时数要求(是的,2023 年 1 月对此有所缓解)。

那么,如果我们无法满足第 199A 条关于租金收入的安全港条款怎么办?您仍然可以证明您的出租物业符合第 162 条对贸易或业务的定义。想想其他安全港——我们有一个家庭办公室安全港,以减少实际费用的记录。我们有一个像避风港一样的里程报销;再次减少记录保存。我们有每日津贴,这又像是一个基于假设的安全港。

所有这些安全港都有两个共同点:首先,它们旨在简化对税收减免的支持。其次,纳税人有一个替代系统,该系统可能更难支持,也可能不难支持。我们相信这个新的出租安全港是垃圾;美国最高法院已经声明,租金可以被视为一种贸易或业务,虽然纳税人有责任证明这一点,但门槛是定性的而不是定量的规则 国税局通知 2019-7.

这里有一些其他的考虑——

  • 确保您正试图通过收取市场租金和保持对费用的控制来最大化利润。
  • 您个人使用该物业的度假屋和 VRBO / AirBNB 情况可能不会通过安全港或第 162 条作为交易或业务。除非该物业是与您的个人住宅分开的独立活动,否则就让它去吧。
  • 安全港不是所有租金收入有资格获得第 199A 条扣除的障碍或门槛。从合规的角度来看,这是为了让纳税人更容易(而且很糟糕); “嘿,遇到这些障碍,我们就不需要一堆证据了。”真的?!显示 250 小时的同期记录更容易吗?将此安全港与家庭办公室、里程或每日津贴进行比较,您就会明白我们的意思。根据第 162 条,您仍然可以证明这是一项贸易或业务。

以下是我们对近期最终法规更新的主要问题的总结,出租物业安全港(公告2019-7) 以及所有这些垃圾如何影响出租业主和 S 公司-

杰森·沃森,注册会计师 是商业bbin手机版和税务准备公司 bwin娱乐手机版(前身为 Watson CPA Group)的管理合伙人,并且是 纳税人关于 LLC 和 S Corps 的综合指南 可在线获取。